Lakáshoz jutni jelenleg nehéz, az állami szabályozásnak hála pedig még nehezebb lesz hitelt kapni. Vannak továbbá olyanok is, akik éppen azért kerültek nehéz helyzetbe, mert anno kaptak hitelt. Mindkét tábor érdekében megkérdeztük a piacvezető bankokat is, hogy mi az álláspontjuk jelenleg az ingatlanhitelek tárgykörében: adok-kapok a hitelszektorban.

Előzmények

2008 harmadik negyedévétől, amikor hivatalosan is előkerült a válság szó, az addig túlnyomóan liberális és gyors hitelfolyósítási kondíciók és a bankok ezirányú cégfilozófiája - különösen az ingatlanvásárlással és jelzáloggal kapcsolatos, magas összegű szerződésekre vonatkozóan - drasztikusan megváltozott. Ezzel együtt pedig megsokszorozódott a fizetésképtelen adósok és a bedőlt hitelek száma. Sokszor úgy tűnt ebben az elmúlt másfél évben, hogy a lakáshiteleseket az ág is húzza. Legjobban a svájci frank és a jen alapú kölcsönökkel rendelkezők járták meg, hiszen az árfolyam ingadozásból származó veszteség az alacsony forint mellett őket különösen sújtotta. Nem ritka, hogy az eredeti törlesztőrészlet duplájára vagy háromszorosára növekedett. A bankoknak szembesülni kellett azzal, hogy az eddig gyors és nagy volumenű hitelkihelyezés könnyelmű lépés volt, így a követeléskezelésre fektették a hangsúlyt. 2009 novemberében az ügyfelek 3900 milliárd forinttal tartoztak a bankok felé, melynek egy jelentős szelete nagyon problémás, úgynevezett "rossz adós". Egyáltalán nem meglepő tehát, hogy a pénzintézeteknek meglehetősen széles repertoár áll rendelkezésükre, ha a nemfizetést kell szankcionálni, ami természetesen teljesen érthető és egyben bosszantó, valamint fájdalmas lépés is. 

Mivel veheti rá a törlesztésre a bank az adóst?

Jellemző, hogy a törlesztőrészlet esedékességének egyetlen napot állapítanak meg. Ez azt jelenit, hogy vagy a hó első munkanapja, de sokkal inkább a folyósítás napja (az a nap amikor fizikailag megkaptuk a pénzt) lesz a legutolsó nap, amikor fizetni lehet bármiféle következmény nélkül. Nem ritka, hogy pár nap késedelem miatt is már telefonál vagy üzen a bank. De ez csak bosszantó. A következmények viszont súlyosak lehetnek egy hónapnyi késedelem után. Mik lehetnek a következmények?  Első körben késedelmi kamat, felszólítólevelek, sms-ek és telefonhívások érkeznek a követeléskezelők részéről. A későbbiekben külön díjakat számíthatnak fel, letilthatják a bejelentett bér 33%-át mind az adós, mind pedig az adóstárs részéről. Végső esetben felmondhatják a szerződést, eladhatják a tartozást és elárverezhetik az ingatlant. A szerződésfelmondásig - bár bankfüggő, de - általában fél év (180 nap) is eltelhet úgy, hogy az adós egy forintot sem fizetett. Az elárverezésre ezt követően kerülhet sor, bár szerencsére nem olyan gyakran, mint azt hangoztatják, hiszen a banknak ehhez igazán nem fűződik érdeke. Sokkal inkább áthidaló megoldásokat próbálnak találni, hogy a szerződést továbbra is életben tudják tartani. De vajon hogyan teszik ezt?

Megkérdeztük a bankokat

Sajnos nem mindegyik bank ég a vágytól, hogy ebben a témában, vagy egyáltalán nyilatkozzon. Ennek ellenére három nagy bank, az FHB, a CIB és az OTP tapasztalataira, hivatalos álláspontjára alapozhatunk.

Milyen megoldásokat tud a bank javasolni a nehéz pénzügyi helyzetbe került adósoknak?

Az FHB Bank azt a nézetet vallja, hogy amennyiben az ügyfél úgy érzi, hogy problémája lenne a törlesztéssel, rögtön keresse a bankot. Ne próbálja meg homokba dugni a fejét! Az lenne a cél, hogy ne keletkezzen fizetési hátraléka, ezért akár csökkentett vagy átütemezett törlesztést is tudnak javasolni. Álláspontjuk alapján minden ügyfél más, ezért minden kölcsön és minden probléma más megoldást igényel. Az FHB jen alapú hitelt nem folyósított. A svájci frank árfolyamának elmúlt időszakban tapasztalt rendkívüli erősödésére reagálva pedig – a svájci frank alapú hitelekkel rendelkező ügyfelei védelmében -bevezette a 205 HUF-os árfolyammaximumot a hitelek törlesztésének megállapításakor. 

A CIB a törlesztési gondok enyhítésére több megoldási lehetőséget is kínál ügyfeleinek: azaz "számos megoldást dolgozott ki az átmenetileg nehéz helyzetbe került adósok pillanatnyi terheinek csökkentése érdekében". Az előzőekben elhangzottakon felül a devizahitel forintalapra váltása például egy ilyen konkrétum. Az igényelhető lehetőségekről „Megoldások hiteltörlesztési nehézségekre” címmel kiadványt is készített, illetve önálló banki programot indított 180, kifejezetten e feladatra képzett szakértő munkatárs közreműködésével. A CIB munkatársa azt javasolja ügyfeleinek, hogy a hivatalos honlapjukon lévő anyagokat bátran használják.

Az OTP 2009 júliusában átalakította korábbi adósvédelmi programját, mely az előzőekben említettekhez hasonlóan halasztást, csökkentést, futamidőnövelést tud javasolni pénzügyi problémákkal küzdő ügyfelei részére. Valamint 2009. júliusi 28-tól - a jogszabály életbe lépését követően  – bevezette az állami készfizető kezességvállalás melletti áthidaló kölcsönt. Ez két esetben vehető igényelhető: munkanélküliség, illetve a háztartás fizetőképességének csökkenése esetén. 

Veszélyben van az adós ingatlanja, ha nem fizeti a törlesztőrészleteket? 

Az FHB Bank álláspontja az, hogy ez is esetfüggő. Nem cél az ingatlan elárverezése, de akkor sincs tragédia, ha erre kerülne sor. Ugyanakkor több lehetőség sokkal kedvezőbb mindkét fél számára, mint az árverezés, illetve a kilakoltatás - például  az adós maga is értékesítheti a lakást, (az FHB esetében, mely rendelkezik ingatlan közvetítő üzletággal is, tudnak segíteni az ingatlan értékesítésében) kisebb lakásba költözhet, az eredetit eladhatja, kiadhatja, adósságrendező hitelt vehet fel, vagy átütemezhetik a hitelt. A cég képviselője megemlítette, hogy mindenre nyitottak, ha az ügyfél együttműködő, a hitelszerződés fenntartható.

Az OTP válasza a megelőzésre koncentrál: az árfolyam áringadozás mértékével  összefüggő kamatcsökkentést várhatóan az év végéig alkalmazza a hitelintézet. A bank rendszeresen felülvizsgálja a meglévő hitelek kamatait, és amennyiben a forrásköltség alakulása lehetővé teszi, folytatja a kamatcsökkentést. A hivatalos válasz a kérdésre: "Az anyagi nehézséggel szembesülő ügyfelei problémáit az OTP Bank saját eszköztárával eredményesen kezeli."

Azt tudni kell, hogy csak rövidtávú megoldást jelenthet a bank nyújtotta segítség, mégpedig olyan áron, hogy a végén azért jelentősen növekedni fog az az összeg amit az ember visszafizet. A jelzáloghitelek esetében a 20-25 éves futamidő egyáltalán nem számít ritkának, és még hosszúnak sem. A bankok tapasztalata alapján, ha az első 5 évben nem volt gond az ügyféllel, és visszafordíthatatlan katasztrófa nem következett be, akkor a továbbiakban sem lesz. A segítségek és kedvezmények megállapításakor sok mindent figyelembe fog venni egy pénzintézet, például azt is, hogy eddig rendesen fizetett-e az ügyfél. És azt is tudomásul kell venni, hogy a segítség nem mindenkinek jár.  Arra is érdemes figyelni, hogy fennálló tartozás mellett néhány bank megtagadja a segítség nyújtást.

Az állam közbeszólt

Közvetlenül a hitelszerződések szabályozásáról szól a 2009. évi CLXII. törvény, ami a fogyasztóknak nyújtott hitelek esetében drasztikusan szigorította a feltételeket. Ezzel párhuzamosan a bankok is szigorúbban vizsgálják át a hitelezési lehetőségeiket. Idén márciusban  hatályba lépett szigorítás számszerűen maximalizálja az egy adott ingatlanra adható kölcsön mértékét.
Euróalapú ingatlanfedezetű hitel esetén maximum 60%-a, míg egyéb pénznemben folyósított hitel esetén (és itt a svájci frankra és a jenre gondolnak minden bizonnyal) az ingatlan forgalmi értékének (tehát amit az értékbecslő megállapított)  maximum 45%-a lehet.

Továbbá a 2009. évi CLXII. törvény július 11-től az újabb törvényi kiegészítések révén a hitelnyújtás konzervatívabbá vált. A 3-5.§  értelmében, melyek ezen a napon léptek érvénybe, (a többi már korábban) szigorúbbá válna a hitelbírálat, például a banknak minden esetben meg kell vizsgálnia az adós és házastársa jövedelmi helyzetét. Így már a tavalyihoz képest is szűkül azoknak a köre, akik lakáshitelhez juthatnak. Az intézkedések lényege az, hogy az állampolgárokat megóvják az eladósodástól és a túlhitelezéstől. Ennek ellenére Siklósi Máté fogyasztóvédelmi szakértőnk olvasatában a rendelet csak elveket és sok szubjektív elemet tartalmaz, realitása, hogy több papírmunkát ad, de továbbra is a bank dönti el, hogy ki juthat hitelhez és ki nem.

Ki juthat manapság lakáshitelhez?

Az FHB munkatársa volt segítségünkre abban, hogy megmutassa, hogyan  alakul a szigorúbb hitelbírálat. Az tudni kell, hogy a fizetőképesség megállapítása többlépcsős folyamat, amire nem csak a jelenleg bejelentett fizetés mértéke alapján következtetnek. A továbbiakban  számítani fog - különösen a hosszútávú hitelek esetében - a hitelfelvevő iskolai végzettsége, szakmája, családi állapota,  tehát minden olyan tényező, ami az elkövetkezendő években garantálná a biztos és magas jövedelmet. Az említett június 11-én életbe lépett szabályozás értelmében a bankok részletes belső szabályozást készítettek el, ami alapján a továbbiakban elvégzik a hitelképesség vizsgálatát. Így minden bizonnyal lesz olyan bank továbbra is, aki liberálisabb lesz, és lesz olyan, aki még az általános iskolai bizonyítványt is bekéri. 

A CIB álláspontja szerint a  "2010-es jogszabályváltozások elsősorban az ingatlan/hitel arányra és a jövedelem alapján történő hitelezhetőségi limitre voltak hatással. Azt, hogy adott ügyfél mekkora hitelt vehet fel a jogszabályi korlátokon belül, az ügyfél és ügylet egyedi sajátosságai alapján tudjuk megmondani, ezért is végzünk minden esetben külön ügyfélminősítést."

Egyszóval: még kevesebben és még lassabban illetve még szigorúbb feltételek mellett juthatnak lakáshitelhez, ami elviekben azt garantálná, hogy sokkal kevesebb otthon kerül veszélybe, alacsonyabb a bankok kockázata, így azok, akik mégis kapnak, előnyösebb feltételekhez juthatnak. Ez persze az elmélet.  Aminek az az ára, hogy kevesebben is fognak ingatlant birtokolni. Igazán jellemzővé vált a következő szólás: addig nyújtózkodj, amíg a takaród ér!

Kapcsolódó cikkek

• Megéri átverni a fogyasztókat?
• Hibás bútorok, fogyasztói érdekek
• Borfogyasztói jogok és kötelességek
• Tönkretehet a rosszul választott hitel
• Nem olcsó mulatság az áruhitel